Земельні питання

Джерело: Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру

Після розпаду Радянського союзу, коли Україна здобула незалежність, однією з перших реформ стала земельна реформа. З 1991 року по 2002 відбулися значні переміни у структурі власності на землю. Землі в межах населеного пункту визнавалися комунальною власністю,  землі і майно колективних підприємств були розподілені (розпайовані) між працівниками та передані в їх приватну власність, а всі інші землі були визнані державною власністю. За результатами реформи близько 27,5 млн. гектар сільськогосподарських земель було передано у приватну власність близько семи мільйонам громадян (6,92 млн.). Отримані земельні ділянки іменувалися паями, середня площа яких по Україні склала 3,6 - 4 гектари за різними даними.
З початку земельної реформи до 2001 року відбулися значні зміни у структурі власності на землю, однак починаючи зі вступу в силу нового Земельного Кодексу України у 2002-му році, який встановив заборону на відчуження земель сільськогосподарського призначення, земельні відносини власності у сільському господарстві не зазнавали критичних змін, а Земельна реформа так і не завершилася.

Джерело: Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру

Джерело: Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру

Через діючий в Україні мораторій заборонено продавати, дарувати, передавати в заставу або іншим способом відчужувати 96% всіх земель сільськогосподарського призначення, що перебувають в приватній власності, а також всі державні та комунальні землі. Винятком для мораторію є лише землі надані для особистого селянського господарювання, отримані шляхом приватизації державних с/г підприємств, індивідуального садівництва і т. д. Таких земель налічується близько 1,7 мільйонів гектарів, тобто 4% від всіх с/г земель.
Попередньо мораторій мав діяти до 2005 року з метою прийняття відповідного законодавства та налагодження інфраструктури ринку землі, однак з того часу ВРУ продовжувала дію мораторію 8 разів, і останнього разу мораторій продовжено до 1 січня 2018 року.

Орендні відносини
Діюча в Україні заборона на торгівлю сільськогосподарською землею, сприяє розвитку ринку оренди. Підприємства майже не мають землі у власності і використовують землю на умовах оренди, а в останній час все більшої популярності набирає користування землею на праві емфітевзису.  В Україні діє спеціальний закон «Про оренду землі», яким регулюються правила оренди земель сільськогосподарського призначення. Законом не встановлено жодних обмежень щодо суб’єктів, які можуть бути орендарями с/г земель. Обов’язковими вимогами до договору оренди землі є його письмова форма та наявність таких істотних умов договору як: об’єкт  оренди  (кадастровий  номер,  місце  розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди та орендна плата. Також обов’язковою вимогою для набуття чинності договору оренди землі, є його державна реєстрація в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Обчислення розміру орендної плати  за  землю  здійснюється  з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
За згодою сторін  розрахунки  щодо  орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі  має  відповідати  грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки щодо орендної плати за земельні  ділянки,  що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
Загальний строк оренди земель сільськогосподарського призначення не може становити менше 7 років, а на земельних ділянках, на яких проводиться гідротехнічна меліорація - 10 років. Максимальний строк оренди не може перевищувати 50 років.
Порядок оренди земель державної та комунальної власності відрізняється від оренди приватних земель. Перш за все, право оренди земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності набувається виключно на земельних торгах, що проходять у формі аукціонів, переможцем яких є особа, котра запропонувала найвищу орендну плату в рік. Такі аукціони проводяться за місцем знаходження земельних ділянок, а участь в них може взяти будь-хто бажаючий.
Окрім цього, Податковим кодексом встановлюються мінімальний розмір та строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Відповідно, річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки землі, крім випадків набуття такого права на конкурентних засадах.

 Площі с/г земель в оренді та середня річна орендна плата (станом на кінець 2017 року)

Площі, млн. га

Середня річна орендна плата 

Приватні землі 

~19,7

1 369 грн/га

Державні землі 

~4,9*

4062 грн/га

Джерело: Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру 

Також, законом «Про оренду землі» передбачена можливість передачі земельних ділянок в суборенду чи відчуження права користування за згодою орендаря, якщо це передбачено договором оренди. Після спливу строку договору оренди земельної ділянки, колишній користувач має переважне право на його поновлення, а також її викупу у разі продажу.

 Нормативна грошова оцінка землі
В березні 2017 Кабінетом міністрів України набула чинності нова Методика нормативно грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Згідно вказаної Методики, територію України умовно розділено на природно-сільськогосподарські райони, в яких за допомогою показників рентного доходу та балу бонітету ґрунтів визначено вартість 1 гектара сільськогосподарських земель. Вказаний показник НГО використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Згідно податкового кодексу, НГО щороку індексується на індекс інфляції. У 2017 році було прийнято рішення індексувати НГО на 1,0 щоб убезпечити аграріїв від різкого підвищення орендної плати. Станом на 01.01.2018 рік середній показник НГО по Україні становить 27 520,38 грн/га.

Земельний податок
Платниками земельного податку є власники земельних ділянок та землекористувачі. Базою оподаткування служить нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Ставка земельного податку для сільськогосподарських угідь, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється рішенням органу місцевого самоврядування щорічно, на рівні - не менше 0,3% та не більше 1% від їх нормативної грошової оцінки. Базовим податковим (звітним) періодом для плати за землю є календарний рік. Сільськогосподарські товаровиробники, що є платниками податку 4-ої групи, мають особливий режим оподаткування податком на землю. Детальніше це питання описано в розділі «Оподаткування».

Законодавчі зміни що плануються до земельного законодавства
На порядку денному у парламента стоять три головні питання, які необхідно вирішити для завершення земельної реформи:
1. Скасування заборони на продаж земель сільськогосподарського призначення та відкриття ринку землі. Наразі в парламенті вже зареєстровано дві законодавчі ініціативи, щодо скасування заборони продажу землі, також очікується подання законопроекту, що розробляється урядом. Вирішення цієї проблеми очікується вже наприкінці 2017 року, якщо Верховна Рада України проголосує за відповідний законопроект.
2. Передача земель колективної власності до приватної або комунальної власності, в тому числі польових доріг та полезахисних лісосмуг, які наразі мають невизначений правовий статус.
3.  Впровадження політики консолідації земель сільськогосподарського призначення для формування оптимальних масивів земель. Через значну парцеляцію масивів земель між приватними власниками, орендарі несуть певні адміністративні витрати на організацію роботи з великою кількістю орендодавців. Впровадження політики консолідації дозволить усунути проблеми черезсмужжя і тому подібне.

За більш детальною інформацією звертайтесь, будь ласка: 
Граб Роман
Тел.: ‎‎+380 (44) 236-20-95 
e-mail: hrab{@}ucab.ua