Землі с/г призначення в Україні характеризуються високою подрібненістю на невеликі ділянки, що пов’язано з паюванням земель із середнім розміром паю в 4 га. Як результат, в межах одного масиву земель с/г призначення можуть знаходитись десятки окремих земельних ділянок, які перебувають у власності десятків громадян і користуванні декількох фермерів.

Саме тому невід’ємною складовою земельної реформи в Україні є процес консолідації с/г угідь, який повинен відбуватись як до, так і після відкриття ринку землі.

Вже пройшов майже рік з моменту набрання чинності норми про особливості набуття і реалізації права оренди на земельні ділянки, які розташовані у масиві земель с/г призначення, яка начебто повинна забезпечувати консолідацію земель шляхом обміну правами користування земельними ділянками. Проте наразі землекористувачі стикаються з численними складнощами при намаганнях реалізувати ці норми, оскільки їх зміст не відповідає фактичним правовідносинам. Розглянемо на прикладі перешкоди, які заважають  реалізації норм законодавства щодо консолідації с/г земель. 

Технічна перешкода

Особа, якій належить право користування істотною частиною (не менше 75%) масиву земель с/г призначення, має переважне право на оренду чи суборенду іншої земельної ділянки у такому масиві, за умови передачі взамін у користування іншої земельної ділянки, розташованої у цьому ж масиві. На практиці землекористувачам важко реалізувати цю норму та отримати статус істотного землекористувача. 

Перш за все, це пов’язано з необхідністю отримання рішення про інвентаризацію масиву земель с/г призначення від органу виконавчої влади, уповноваженого на здійснення розпорядження земельними ділянками або рішення сільської, селищної, міської ради, на територій якої знаходяться землі. Землекористувачі несуть великі фінансові витрати на інвентаризацію масиву земель с/г призначення та виготовлення документації із землеустрою. Також існують технічні перешкоди у включення відомостей про масиви земель до Державного земельного кадастру для подальшого встановлення статусу істотного користувача, який обробляє 75% земель.  

Практична перешкода

Обмін правами користування земельним ділянками дозволений лише в межах одного масиву земель с/г призначення, який складає сукупність земельних ділянок, до яких входять сільськогосподарські та необхідні для їх обслуговування несільськогосподарські угіддя, котрі мають спільні межі та обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу. Кажучи простими словами, масив земель с/г призначення - це одне поле. Але на практиці, з метою консолідації с/г угідь у землекористувачів є потреба у обміні земельними ділянками, які можуть знаходитись у різних масивах землі. Проте немає законодавчої можливості здійснити це. Тобто положення про обмін правами користування земельними ділянками лише частково врегулювали питання консолідації земель та не врахували всі реалії з парцеляцією с/г земель.

Юридична перешкода

Законодавством передбачено здійснення обміну правами користування лише шляхом укладання договорів оренди та суборенди земельних ділянок. Не враховано, що земельні ділянки в межах земельного масиву можуть перебувати у користуванні на праві емфітевзису та праві постійного користування, які не можуть передаватися у вторинне користування. Тому те, що законодавець називає «обмін існуючими правами користування земельними ділянками» за своєю природою фактично є укладенням договорів оренди та суборенди саме земельних ділянок. Таке законодавче регулювання не в повній мірі вирішує питання консолідації с/г земель. В результаті сторони вимушені укладати договори обміну правами користування земельними ділянками, які не врегульовані законодавством, та права с/г землекористування за якими не реєструються.

Вочевидь положення чинного законодавства про консолідацію с/г земель лише частково вирішують питання навіть землекористувачів. Тому потрібно розширити права осіб на обмін правами користування земельними ділянками та передбачити, що: 

а) договір обміну правами користування земельними ділянками с/г призначення може мати короткостроковий та безоплатний характер; 

б) об’єктом обміну можуть бути права оренди та суборенди земельних ділянок, емфітевзису та постійного користування; 

в) обмін правами користування здійснюється щодо земельних ділянок, які знаходяться в сусідніх земельних масивах.

Проблеми з консолідацією с/г земель ще гостріше постануть при відкритті ринку с/г земель, коли ситуації із «шахматкою» земельних ділянок буде важко уникнути без якісного правового регулювання. Тому є потреба в усуненні не лише прогалин у чинному законодавстві, але й у розробці комплексного закону про консолідацію земель, який потрібно прийняти із запуском ринку землі.

Спеціально для AgroPortal.