Першочергові заходи із реформування земельних відносин 

Пропоную деякі конкретні заходи по реформуванню земельних відносин, які здатні дати відчутний позитивний ефект для суспільства і держави протягом дуже стислого терміну.

1. Відмова від принципу «цільового використання» земель.

В Україні сьогодні цільове призначення кожної земельної ділянки визначається в «ручному режимі» органами державної влади та місцевого самоврядування (у т.ч. щодо земель приватної власності). Це істотно перешкоджає будь-якій правомірній діяльності на землі і створює потужне джерело корупції.

Натомість, режим земельної ділянки має визначатися планувальною документацією з урахуванням встановлених законом або відповідно до закону правил щодо певних різновидів земель – земель об’єктів природно-заповідного фонду, прибережних смуг, водоохоронних зон, лісів тощо.

Відмова від жорстко встановленого індивідуально для кожної ділянки цільового призначення істотно підвищить ефективність використання земельних ділянок (їх буде значно простіше використовувати одночасно для кількох цілей, можна буде легко «перепрофільовувати» ділянку), спростить здійснення інвестицій та провадження господарської діяльності на землі, зменшить підґрунтя для корупції.

Реалізація ідеї, за моїми оцінками, потребуватиме змін до 54 законодавчих актів. Розроблений законопроект, який передбачає відповідні зміни, розміщений тут: https://www.academia.edu/attachments/34583517/download_file?st=MTQwOTUwNzY3MCw5My4xODMuMjQwLjE2MCwxNzU0NDc3&s=work_strip

2. Скасування т.зв. безоплатної приватизації земельних ділянок

Безоплатна приватизація земельних ділянок (ст.ст.118, 121 та ін. Земельного кодексу України) давно вже не є такою, натомість, вона слугує лише джерелом збагачення корумпованих чиновників. Держава та територіальні громади втрачають без усякої винагороди надзвичайно цінний ресурс – землю. Громадяни (або інвестори, що діють через підставних осіб), в свою чергу, витративши гроші на хабарі, не мають жодних гарантій, що земельна ділянка буде їм передана.

Необхідно скасувати безоплатну приватизацію в існуючому вигляді. Право на приватизацію земельних ділянок у певних «фізичних» розмірах має бути «конвертоване» у право вимоги до держави або територіальної громади, яке може бути реалізоване лише шляхом зарахування при продажу земель державної чи комунальної власності, який, за загальним правилом, має відбуватися на аукціоні.

Відповідний законопроект розміщено тут: http://www.amm.org.ua/images/stories/Land_Law_Metarials/Land_privatization_draft_law.doc

3. Спрощення процедури проведення земельних торгів (та аукціонів загалом)

Очевидний шлях для наповнення бюджетів (у т.ч. місцевих) та залучення інвесторів шляхом продажу земель державної та комунальної власності є фактично заблокованим через вкрай низьку техніко-юридичну якість правил про земельні аукціони (гл.21 Земельного кодексу України).

Існуюче регулювання слід радикально покращити, зокрема, шляхом істотного спрощення процедури проведення аукціонів (на даний час вони фактично заблоковані саме безпрецедентною складністю правил про земельні торги) Це позитивно вплине не лише на продаж державних та комунальних земель, але і на відсоток виконання судових рішень, продаж арештованого майна, у т.ч. за борги перед бюджетом тощо.

Загальне вирішення даної проблеми передбачено проектом Закону України «Про аукціони», напрацьованим Центром комерційного права за моєї участі: http://www.commerciallaw.com.ua/uk/low-projects/103-2009-10-14-11-01-37

4. Об’єднання земельних ділянок та розташованих на них об’єктів нерухомості у власності однієї особи

Внаслідок того, що багато власників об’єктів нерухомості використовують розташовані під ними державні та комунальні землі без всякого оформлення, держава та територіальні громади втрачають мільярдні надходження від земельного податку. Це не перебільшення.

Додатково мільярдні надходження можна було б залучити до бюджетів у разі продажу державних земель під приватною нерухомістю власникам цієї нерухомості (зараз такий продаж теоретично можливий, проте майже повністю заблокований через обтяжливий порядок його здійснення).

Хоча власник нерухомості може стикатися із незручностями через те, що ділянка під нею не належить йому, сьогодні він не зацікавлений у викупу землі, оскільки процедура викупу надто складна і корупційна. Змусити його придбати землю у власність неможливо.

Пропонується законопроект, який передбачає примусовий, втім, повністю узгоджений із Конституцією України та міжнародними зобов’язаннями України простий та прозорий механізм поєднання власності на землю та розташовані на ній об’єкти в одній особі: https://www.academia.edu/7986824/_

5. Негайне зняття мораторію на відчуження деяких видів земель сільськогосподарського призначення (скасування п.15 розд. Х Земельного кодексу України).

Мораторій є безглуздим з економічної точки зору, більш того, на мій погляд, він є неконституційним та суперечить міжнародним зобов’язанням України.

Водночас, скасування мораторію само по собі здатне істотно підвищити ВВП країни сприяти залученню інвестицій. На ринок буде виведено актив, вартий багато мільярдів гривень. На мій погляд, вигоди від скасування мораторію для держави та суспільства є очевидними.

Якщо необхідність скасування мораторію не є очевидною, додаткові аргументи на користь своєї позиції я виклав тут: http://www.amm.org.ua/moratoriyuni

6. Вдосконалення системи титулів на земельні ділянки

На даний час система прав на земельні ділянки побудована в Україні нераціонально. Насамперед, існує різна кількість невиправданих перешкод для використання земельних ділянок на різних правових титулах. Це не дозволяє суб’єктам господарювання швидко набувати право на земельні ділянки на титулах, що були б адекватні їх потребам. Велика кількість зайвих обмежень істотно збільшує юридичні ризики при використанні земельних ділянок навіть у тих випадках, коли використання землі начебто не підпадає під встановлені обмеження.

Викладене зумовлює необхідність зміни законодавства, що встановлює систему прав на земельні ділянки. Основні зміни пропонується внести до норм, які встановлюють режим права власності (скасування невиправданих обмежень щодо кола суб’єктів права власності), права оренди (перетворення права на зобов’язальне з усуненням необхідності державної реєстрації права та радикальною дерегуляцією орендних відносин) та права постійного користування земельними ділянками (відмова від цього титулу як такого та його трансформація на право власності). Втім, певному коригуванню підлягають і правила про інші титули, зокрема, земельні сервітути, а також положення, пов’язані із реалізацією такої правомочності власників та користувачів, як забудова земельної ділянки.

Відповідний законопроект розміщено тут: http://www.amm.org.ua/draft-laws/462-vdoskonalenja-tytuliv-na-zemlju

Є чимало інших очевидних проблем у земельних відносинах, які необхідно вирішувати щонайшвидше (у т.ч. із готовими рішеннями - http://www.amm.org.ua/draft-laws). Але описані 5 позицій, як на мене, дадуть негайний позитивний ефект для суспільства та економіки, включаючи відчутне зростання доходів до бюджету. Це будуть дійсні, а не декларовані, реформи.

д.ю.н., проф. Анатолій Мірошниченко

зав. кафедри земельного та аграрного права

заст. декана

юридичного факультету

КНУ імені Тараса Шевченка

[email protected]

+380677011663