Всего несколько месяцев осталось до окончания действия моратория на продажу земель сельхозназначения. Напомним, что он был введен в 2001 году. Предусматривалось, что действовать мораторий будет до принятия нового Земельного кодекса. Но чуда не случилось, парламент не единожды принимал решения о продлении моратория. После президент-ских выборов в 2014 году глава государства Петр Порошенко инициировал новый виток обсуждения этого вопроса, который стал как никогда актуальным. Ведь это наконец-то даст возможность крестьянам управлять своим имуществом и активизирует привлечение денежных потоков в страну.

Об открытии рынка земли в Украине говорят все, но никто толком не знает, как это сделать. Причем о рисках говорят больше, чем о перспективах его открытия.

Обсуждения, которые сейчас проходят на уровне аграрных ассоциаций и парламентских комитетов, напоминают фразу «моя хата с краю». Все боятся получения права на продажу, поскольку часто не понимают, что с ним нужно будет дальше делать.

Депутаты не определились

На уровне парламентских фракций уже есть понимание, что мораторий нужно продлевать, поскольку за текущий год ни одного законопроекта в этом направлении не было разработано. Украинцы часто слышат от своих избранников следующие аргументы: мораторий нужно продлевать, потому что землю могут скупить только агрохолдинги; коррупция
в системе органов судебной и исполнительной власти не позволит быстро оформить право на землю; если иностранцы получат право ее покупать, Украина станет сырьевым придатком для развитых стран.

Депутат от фракции «Батькивщина» Вадим Ивченко сообщил, что его политсила выступает за продление моратория на продажу земель еще на пять лет. Такой срок он объяснил необходимостью наработать всю законодательную
базу для понимания критериев, по которым будет осуществляться купля-продажа земли. Непонятно только, почему на уровне конкретных документов это не обсуждалось за предыдущие 14 лет.

Позицию фракции «Народный фронт» можно понять из слов премьер-министра. «Я всегда выступал за такие правила: собственниками украинской земли должны быть граждане Украины; ограничение права собственности на землю в одни руки, чтобы не было земельных олигархов; минимальная цена земли; возможность продать землю государству по минимальной цене, которая будет рыночной и будет соответствовать реальной стоимости этой земли», — сказал он в одном из интервью.

Арсений Яценюк выразил сомнение, что парламент проголосует за отмену моратория. Плюс близятся выборы, и тема
рынка земли однозначно будет спекулятивной, ведь ответственность за такие радикальные шаги в самой быстроразвивающейся отрасли — сельском хозяйстве — никто брать не захочет.

По словам главы Комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Тараса Кутового (фракция партии «Блок Петра Порошенко»), главной проблемой, которую нужно решать в первую очередь, является отсутствие единого мнения о функционировании рынка земли в Украине. «Комитет предложил Минюсту и МинАПК создать необходимую
законодательную базу, при которой рынок земли смог бы заработать», — рассказывает депутат. Он считает, что после обсуждений на уровне министерств и ассоциаций может оказаться, что украинцы не готовы сейчас к открытию рынка
земли.

Возможные последствия

Координатор проекта AGRO ReformsUa Олег Проценко отмечает, что средний размер земельного пая в Украине сегодня составляет около 4 га, а количество паев оценивается в 7 млн. В условиях существования моратория единственный выход для селян — сдача участка в аренду.

Отсутствие доступных альтернатив приводит к тому, что арендная плата за земельные паи мизерна и составляет от нескольких сотен до нескольких тысяч гривен. Такие поступления от арендной платы вряд ли могут существенно изменить материальное положение в селах.

По словам Олега Проценко, отсутствие возможности отчуждать землю делает невозможным кредитование аграриев под залог земли. Из-за того что земля не является собственностью сельхозпроизводителя, он не заинтересован в улучшении ее качественных характеристик.

Генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса Тарас Высоцкий считает, что для разных групп открытие рынка земли будет иметь разные последствия. Для государства разрешение на продажу сельхозземель положительно,
поскольку это дополнительные налоги, привлечение инвестиций, улучшение состояния почв, возможность продать госземли, которые сейчас формируют значительное коррупционное поле.

Для владельцев земельных участков открытие рынка земли также является положительным, но при условии существования справедливой судебной системы. Преимуществом для этой группы является постоянный рост стоимости земли, а вместе с подорожанием этого актива будет происходить и рост арендных платежей за землю. Таким образом,
рынок земли будет стимулировать и развитие сел.

По словам Высоцкого, для агрокомпаний будут и отрицательные, и положительные моменты. Сейчас многие представители этой группы выступают против, поскольку часть хозяйств будет вынуждена выкупить
землю, на которой работает, чтобы сохранить свой бизнес. В первую очередь это касается регионов с плодородными почвами. Ввиду ограниченности собственных средств и недоступности кредитования деньги на приобретение земли будут забираться из производства.

Нерешенным на данном этапе остается и вопрос инвентаризации земель сельхозназначения. По данным Госгеокадастра, в 2013 году в кадастр было внесено 1,6 млн га государственных сельхозземель, что составляет 15% от общего количе-
ства, на сумму 202,7 млн грн. «Для проведения работ по инвентаризации сельхозземель государственной собственности на площади 8 млн га необходимо финансирование в размере 1,6 млрд грн», — отмечают в ведомстве. По словам профильного министра Алексея Павленко, для решения этой проблемы надо либо искать доноров, либо выделять день-ги из госбюджета, что в нынешних условиях нереально.

Цена вопроса

В Украине нет понимания, как будет формироваться стоимость земли и какие критерии при этом стоит учитывать. Опросы Украинского клуба аграрного бизнеса показывают, что более 70% сельхозпроизводителей сами не знают ответ на
этот вопрос. При этом порядка 12% считает, что гектар должен стоить $1-2 тыс., 5% - $5-10 тыс., 2% - $15-20 тыс. и еще 2% — более $20 тыс.

По словам гендиректора УКАБ, наиболее правильным было бы одновременно пересмотреть нормативно-денежную оценку, заложив в основу шкалу бонитировки (оценка почвы по ее производительности), а не рентный доход.
Сейчас в данном контексте можно наблюдать коллизию, поскольку если земля эффективно обрабатывается и приносит прибыль, то она оценивается дороже, а если менеджмент неэффективен (даже при лучшем качественном составе
почвы) и производство убыточно, то земля стоит дешевле. Он отмечает, что Госгеокадастр ориентировочно подсчитал, что 1 га может стоить чуть больше $1,2 тыс. по курсу НБУ на 6 августа (почти 26 тыс. грн), в то время как в Германии цена гектара составляет $21,7 тыс., в Нидерландах — почти $20 тыс., а в Польше — $8,365 тыс.

Свободными оборотными средствами Украина сейчас не располагает, а возможность их привлечь с открытием рынка земли существует.

Таким образом, на сегодня Украина не имеет базы для старта рынка земли. В сентябре эта тема будет обсуждаться во время парламентских слушаний. Но вряд ли они приблизят общество к пониманию, как поступать в дальнейшем с
мораторием.

Ряд экспертов считает, что с 2016 года нужно запустить рынок земель сельхозназначения госсобственности путем продажи на аукционах, правила которых должны быть четко прописаны. А это позволит отработать механизмы по дальнейшему запуску всего рынка сельхозугодий.

Удастся ли это реализовать, увидимв скором будущем.

InVenture.com.ua